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祥生地产陈弘倪的考验:高增长持续性存疑 融资收紧"找钱难" 2019/07/16 15:00:00   来源:中国网财经

中国网财经7月16日讯(记者 刘小菲)对房地产企业来说,只有努力奔跑才能保证位置,而千亿规模则是一道重要的门槛。


从浙江诸暨起家的祥生地产,自2014年将总部迁至杭州,销售规模可谓是“一路高歌”。克尔瑞研究发布的排行榜显示,2018年祥生地产的销售金额为1029.2亿元,在中国房地产企业中位列第28名。值得一提的是,销售规模从百亿到突破千亿,祥生地产仅用了3年时间,而这段路程,万科和保利走了5年,绿地走了8年。


进入千亿俱乐部后,祥生地产进行了人事调整。2019年3月,陈弘倪接替赵红卫成为祥生地产集团总裁,陈弘倪是祥生实业集团创始人陈国祥的儿子。那么,陈弘倪将会带领祥生地产走向何方?


高周转助力,3年完成千亿征程


公开资料显示,祥生地产于1995年在浙江诸暨成立,次年承担了诸暨金鸡坞村动迁的部分改造任务,由此开始涉足房地产业务;2014年,祥生地产将总部迁至杭州,当年销售规模仅为90亿元。


随后,祥生地产销售开始提速,2015-2018年销售金额分别为109亿元、325亿元、620亿元和1029亿元。2019年上半年,祥生地产向中国网财经记者提供的数据显示,销售金额为550.6亿元。


谈及这家从小县城诸暨狂奔出来的地产黑马快速崛起的秘诀,一位房地产行业评论员在接受中国网财经记者采访时表示:“主要得益于对三四线城市的深耕和高周转模式。”


据相关媒体报道,截至2017年底,祥生地产在售的60个项目中,除4个位于杭州外,其余56个均位于三四线城市;2018年初,祥生地产前副总裁俞国勤曾公开表示,公司项目80%布局在三四线城市。


上述评论员告诉中国网财经记者:“近几年三四线城市楼市之所以迎来高光时刻,主要与以棚改货币化安置为主的去库存政策密切相关。随着棚改窗口期到来,其对楼市的支撑力度及作用可能都会进一步弱化,相应的风险可能会越来越多,祥生的销售规模能否维持翻倍增长存疑。”


不过,祥生地产提供给记者的资料则认为,公司目前的业务布局是一个比较良性的结构,“祥生只是看上去布局都在三四线城市,但事实上,杭州和上海的库存事实上占比达到52%”。2019年祥生地产确定了“1+1+X”战略,即浙江+泛长三角+重点潜力城市布局。资料显示,目前祥生地产已经布局了50多个城市,现在同时在操盘的项目超150个;不含小镇,公司土地储备已经超过了1万亩。


在周转速度上,中国网财经记者了解到,2016年祥生地产曾提出“36781”的快周转策略,即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正;到了2017年,祥生地产进一步提高周转速度,提出了“25710”的策略,即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日销售去化70%、10个月内现金流归正。以杭州钱塘新语项目为例,祥生地产从拿地到首次开盘用了不到4个月时间,湖州悦山湖项目从拿地到开盘也仅用了5个月。


四全创新,多次强调“不是小碧桂园”


不管是三四线城市布局,还是高速周转,祥生地产与碧桂园的策略可谓是大同小异。所以,很多人将祥生地产称之为“小碧桂园”。


不过,祥生地产内部人士在与中国网财经记者的交流中,多次强调“祥生不是小碧桂园”。


该人士指出,祥生地产采用的是“根据地打法”,即每一个进驻的三四线城市,就像是一个“根据地”。祥生地产要做的不仅是深耕,而是要真正的把根据地做热、做深、做透、做大做强。祥生地产对于深耕根据地的划定,并不是按照所在城市有几个项目,或者这些项目卖了多少钱来衡量的,而是根据“市场占有率”这一指标来判定。具体来看:如果祥生在其布局或新进入的城市中,市场占有率达到20%,这个叫城市就叫“做熟”;达到30%,叫“做深”;如果做到40%甚至更高的市场占有率,就叫“做透”。


其还强调,祥生地产在所进入的城市,采取了“四全创新法”:全类产品、全域覆盖、全龄客户和全位服务。


上述房地产评论员表示,对于祥生地产来说,其与碧桂园的最大差异可能是在抗风险能力方面。“毕竟碧桂园销售规模已经超过5000亿元,即便有一天发生窗口期判断失误,如此大的体量是有能力去熨平区域市场波动的;其次,目前房企融资进一步收紧,像碧桂园这种规模房企的融资优势更为明显。”


值得一提的是,祥生曾紧随碧桂园步伐,开发了南浔国际田园文旅小镇、诸暨云溪九里康养小镇、诸暨十里坪颐养小镇、太湖发现岛主题公园、滁州影视城等30多个特色小镇,全面实现祥生小镇的全国布局。不过,祥生小镇在发展的过程中也是问题频出。诸暨在线曾于去年3月的报道中提到,祥生地产建设“春风十里小镇”,由于游客超负荷,堵车、占道经营的现象十分严重,还有不少人乱丢垃圾,这对在建项目也造成了伤害,致使一些项目多日停滞建设。


融资收紧,媒体称祥生采用隐秘模式“补血”


无论是房地产销售规模的提升,还是特色小镇的建设,都需要充足的资金运转能力做保障。由于祥生地产是一家非上市房企,并没有公开负债等财务运营数据。


不过,近期乐居财经的一篇报道提到,祥生地产2018年总资产1096亿元,净资产117亿元,以此推算该公司2018年底负债率约为89.3%。


缺少资本市场支撑的祥生地产,目前主要的融资方式是什么?公司前总裁赵红卫曾在接受媒体采访时表示:“很大一部分采用银行、信托、私募形式,随着公司发展,祥生运用发债、ABS等模式融资,进一步扩大融资渠道,降低融资成本。”


然而,今年以来,房地产融资不断收紧,从银保监会约谈房地产项目增量过大的信托公司,到发改委约束房企海外发债,加之稍早前23号文对前端融资行为的规范,有业内人士表示:“在一系列监管措施下,房地产企业融资渠道将大幅收窄,这对习惯‘左手融资,右手拿地’的房企而言,过往那些激进的资金周转模式或将难以为继。”


在此背景下,祥生地产积极拓宽“补血”途径。乐居财经在近期的一篇报道中提到,其独家获得了一份房地产投融资内部资料,该份投资产品名叫“祥生资产收益权1号”项目,募资资金规模最多3000万元,期限1年,目前正在深圳亚太租赁交易中心(简称“亚租所”)挂牌,挂牌方是祥生地产的全资子公司——浙江祥生建设工程有限公司。报道还指出,该产品门槛比较低,只要30万元即可投资,以5万元网上递增,而投资规模大小将直接决定收益率的高低。此外,该1号产品只是其一,后续还会继续发行,总规模10亿元。


对于上述报道,中国网财经记者未能核实到真伪,亚租所的官网数据今年5月以来也没有进行过任何更新。